Oporezivanje prometa nekretnina PDV-om

Porezni tretman prometa nekretnina pretrpio je značajne izmjene kako u smislu odredbi Zakona o PDV-u, tako i u smislu Zakona o porezu na promet nekretnina.

Novosti donose sasvim novi pristup oporezivanju prometa nekretnina, primjerice:
·    porezni status nekretnine definiran je na sasvim drugačiji način
·   porezna osnovica utvrđuje se na način da je cijela isporuka nekretnine oporeziva ili PDV-om ili porezom na promet nekretnina
·    mijenja se porezni tretman isporuke građevinskog zemljišta u određenim uvjetima
·    mijenja se porezni tretman isporuke rekonstruirane nekretnine, a radi parametara koji ga određuju bit će neizvjestan do same realizacije isporuke
·   dolazi do ispravka pretporeza korištenog za nabavu ili ulaganje u nekretnine, čija je isporuka u konačnici oslobođena, u slučajevima promjene poreznog statusa nekretnine
·    propisan je izbor za oporezivanje kod oslobođenih isporuka
·    poseban porezni tretman isporuke nekretnine u postupku ovrhe. 

Prema novim pravilima oporezivanja isporuka nekretnine oporeziva je u cijelosti PDV-om kada se radi o novoj nekorištenoj nekretnini ili nekretnini koja je korištena, ali od njene prve uporabe, odnosno korištenja nije prošo više od dvije godine. Primjerice, ako je porezni obveznik gradio nekretnine za prodaju, ali na zalihama ima još neprodanih nekretnina, kada dođe do isporuke njen porezni tretman ovisit će o tome je li nekretnina korištena, a ako je korištena, porezni tretman ovisit će o tome koliko vremena je prošlo od trenutka prve uporabe ili korištenja. Ako je nekretnina sagrađena 2012. godine, ali nikada nije korištena, isporučitelj će zaračunati PDV na ukupnu naknadu za građevinu s pripadajućim zemljištem. Međutim, ako je nekretnina korištena, primjerice za najam u poslovne svrhe, a od prvog korištenja je prošlo više od dvije godine, njena isporuka je oslobođena PDV-a i podliježe porezu na promet nekretnina. Porezno oslobođenje povlači za sobom obvezu ispravka pretporeza za preostalo razdoblje ispravka od trenutka prodaje do isteka 10 godina, što zapravo znači da isporučitelj za nekretninu sagrađenu i iznajmljenu 2012. godine, te prodanu 2015. godine bez PDV-a, vraća 7/10 pretporeza odbijenog pri gradnji, odnosno nabavi nekretnine. Ispravak pretporeza svakako će utjecati na poslovni rezultat isporučitelja jer u trenutku kada je koristio odbitak pretporeza nije smatrao da će isporuka nekretnine biti oslobođena PDV-a, niti da će snositi teret dijela odbijenog pretporeza, a koji radi tržišnih uvjeta možda neće moći prevaliti na kupca.

Postoji mogućnost da isporučitelj kod isporuke nekretnine, koja bi bila oslobođena PDV-a, pronađe kupca koji ima pravo u potpunosti odbiti pretporez. U tom slučaju isporučitelj može izabrati oporezivanje pri čemu obvezno primjenjuje tuzemni prijenos porezne obveze. Navedeno znači da isporučitelj ne zaračunava PDV, nego prenosi poreznu obvezu na kupca koji istovremeno iskazuje obvezu PDV-a i pretporez, odnosno ni on zapravo ne plaća PDV nego ga iskazuje u PDV obrascu kao obračunsku stavku. Budući da je isporuka oporezovana PDV-om, isporučitelj ne ispravlja pretporez, a kupac ne plaća porez na promet nekretnina. Međutim, kupac mora voditi računa o tome da njegova buduća isporuka nekretnine (oslobođena PDV-a) u razdoblju od deset godina može rezultirati obvezom ispravka pretporeza.

Porezni tretman isporuke rekonstruirane nekretnine ovisi o omjeru troškova ulaganja (nastalih u dvije godine koje prethode isporuci) i prodajne cijene. Ako troškovi ulaganja prelaze 50% prodajne cijene, nekretnina u cijelosti podliježe PDV-u. Budući da porezni status isporuke rekonstruirane nekretnine ovisi o tri čimbenika: troškovima ulaganja, prodajnoj cijeni i trenutku prodaje (koji diktira razdoblje za koje se troškovi uzimaju u obzir), do trenutka isporuke bit će neizvjesno oporezuje li se ona u cijelosti PDV-om ili je oslobođena PDV-a, što za sobom povlači ispravak pretporeza.

Neizvjestan porezni tretman isporuke rekonstruirane nekretnine utjecat će na otežano porezno planiranje isporučitelja.

mr.sc. Tanja Rašić Krajnović, dipl.oec.